Вторичный рынок:

Цель проведения мониторинга: сбор, обработка и систематизация исходных данных по вторичному рынку недвижимости для обеспечения объективной информацией всех заинтересованных лиц, а также для проведения анализа, прогнозирования, подготовки консалтинговых отчётов на основе полученных в ходе мониторинга данных о рынке недвижимости.

1. Рассчитываемые показатели

В процессе проведения мониторинга рассчитываются следующие базовые показатели*:
1. Средняя удельная цена предложения 1 кв. метра жилой недвижимости (в разрезе типов квартир, районов, количества комнат);
2. Средняя удельная цена предложения 1 кв. метра жилой недвижимости, скорректированная на структуру предложения (в разрезе типов квартир, районов, количества комнат);
3. Динамика изменения различных видов средней удельной цены предложения квартир (в разрезе типов квартир, районов, количества комнат);
4. Число предложений квартир (в разрезе типов квартир, районов, количества комнат);
5. Структура предложений квартир (в разрезе типов квартир, районов, количества комнат).

2. Исходные данные

При проведении мониторинга предложения на вторичном рынке жилья г. Минска используется база данных «Недвижимость 3.0», в которой содержатся предложения большинства агентств недвижимости города Минска и непосредственно предложения собственников, занимающихся реализацией своих квартир.
Мониторинг проводится на ежемесячной основе, то есть в месячную выборку входят все предложения квартир, поступившие в базу с первого числа анализируемого месяца по последнее число включительно.

3. Классификация данных

В процессе проведения мониторинга используются следующие виды классификации:
- по количеству комнат: 1-но, 2-х, 3-х и многокомнатные;
- по типам: «хрущевки и брежневки», «стандартное», «современное», «прочее». Описание типов приведено в таблице 1;
- по зональному признаку (районы, микрорайоны и т.п.).

Таблица 1.Описаниетипов квартир, применяемых «ТВОЯ СТОЛИЦА · НОВОСТРОЙЦЕНТР» при анализе предложения на вторичном рынке жилой недвижимости

4. Обработка данных

Для проведения мониторинга данные месячной выборки проходят следующую обработку:
- из выборки удаляются предложения квартир вне Минска;
- из выборки удаляются предложения комнат;
- из выборки удаляются записи, не предоставляющие полной информации, т.е. записи, в которых отсутствует указание числа комнат, цены предложения, общей площади, площади кухни, этажности дома и адреса дома.
- из выборки удаляются заведомо ошибочные предложения квартир с ценой за кв. метр менее 500 долл. и более 5000 долл. (уровни цены отсечения могут меняться в связи с изменением уровня цен на жилье на рынке);
- все данные выборки разбиваются на группы, каждая из которых характеризуется тремя признаками: количеством комнат, принадлежностью к какому-либо району и типу. Внутри каждой группы с количеством записей более двух, производится отсечение записей с минимальной и максимальной ценами. Цель данной операции – устранение искажающего влияния записей с «выскакивающими» значениями цены на показатель средней удельной цены предложения по группам и по выборке в целом.

5. Методика расчёта показателей

Расчёт показателей производится следующим образом:
1. Средняя удельная цена предложения 1 кв. метра жилой недвижимости по выборке целиком и по группам рассчитывается как средневзвешенная цена квадратного метра по выборке или по группам соответственно. Весами служат доли жилья по типам и количеству комнат в общем объеме анализируемого предложения.
2.Средняя удельная цена предложения 1 кв. метра жилой недвижимости, скорректированная на структуру предложенияпо выборке целиком и по группам рассчитывается как средневзвешенная цена квадратного метра по выборке или по группам соответственно. Весами служат доли жилья по типам и количеству комнат, которые являются постоянными, т.е. мы допускаем, что подобная структура предложения сложилась исторически, и является характерной для рынка вторичной недвижимости г. Минска.

*Приведенный в данной методологии перечень рассчитываемых показателей не является исчерпывающим, так как накапливаемые «ТВОЯ СТОЛИЦА · НОВОСТРОЙЦЕНТР» исходные данные позволяют рассчитывать и ряд других показателей, характеризующих рынок недвижимости.