Тема: Из потока новостей

Товарищество собственников (ТС) в многоквартирных домах — один из наиболее действенных способов повышения эффективности управления жилищным фондом, приведения его в надлежащее состояние. В идеале товарищество — это новый образ жизни. В ТС каждому домовладельцу предоставляется возможность почувствовать себя ответственным хозяином общего имущества многоквартирного дома. Общество взаимодействует с производителями жилищно-коммунальных услуг и поставщиками ресурсов как единый правовой субъект. Это позволяет более профессионально и последовательно отстаивать интересы собственников и пользователей перед субъектами хозяйствования и органами власти, выстраивать с последними конструктивные отношения.

Но так — в теории. Практика же показывает, что население не заинтересовано создавать ТС. В период с 1998 г. до середины 2004 г. в республике образовано 270 товариществ. Между тем потенциальное их количество соответствует количеству многоквартирных жилых домов, то есть составляет около 40 тыс. единиц. Если формирование ТС будет и дальше происходить в республике такими же темпами, то для их появления в каждом втором многоквартирном доме потребуется примерно 80 лет.

Для владельцев жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме ключевым фактором, определяющим их отношение к товариществу собственников, являются экономические последствия его создания и членства в нем. Люди опасаются, и не без основания, что включение ТС в схему существующих отношений повлечет за собой увеличение затрат, связанных с владением и пользованием недвижимым имуществом, оплатой жилищно-коммунальных услуг, прекращение со стороны государства материальной поддержки и помощи в отношениях с субъектами хозяйствования, поставляющими топливно-энергетические ресурсы, воду, соответствующие услуги.

Не способствует созданию ТС и состояние основной части жилищного фонда, необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ, благоустройства придомовых территорий и др. Многие дома не ремонтировались в течение 20-30 лет. Собственники приватизированных жилых помещений, как известно, отчисляют деньги на капитальный ремонт общего имущества государственным жилищно-эксплуатационным организациям. Этих средств недостаточно для повсеместного приведения жилищного фонда в техническое состояние, соответствующее действующим нормам, но тем не менее у граждан сохраняется надежда на то, что рано или поздно власти выполнят свои обязательства, связанные с ремонтом и модернизацией устаревающего жилфонда. В то же время у собственников есть опасения, что в случае создания товарищества государство эти обязательства с себя снимет.

Немаловажным также является вопрос землепользования: определение границ придомовой территории; включение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в единый имущественный комплекс; установление платы за землю; определение долей собственников жилых и нежилых помещений в праве землепользования. Сегодня члены товарищества собственников жилья, как правило, отчуждены от земли. Они не чувствуют себя хозяевами придомовой территории, и, соответственно, у них нет мотивов вкладывать свои средства в ее улучшение и поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме того, в большинстве своем собственники имеют смутные представления об эффективном управлении недвижимым имуществом, своих правах и обязанностях и по-прежнему осознают себя нанимателями, считая, что заботиться о жилых домах, в которых они проживают, должно государство.

Важнейшей задачей, решение которой будет определять результативность и интенсивность создания ТС, является урегулирование отношений между государством и собственником жилья. В связи с этим представляется целесообразным передавать товариществу в управление, аренду (в том числе и с правом выкупа) помещения в жилом здании, принадлежащем государству. Эта передача может, а в некоторых случаях должна, обременяться обязательствами ТС по ремонту, модернизации и реконструкции жилого здания, повышению его эксплуатационных качеств.

Также должно обременяться право землепользования, например, в случае предоставления сообществу возможности надстройки и пристройки жилого здания или его сноса и строительства на этом месте здания большей вместимости. Передача недвижимого имущества и прав землепользования на тех или иных условиях может происходить и в счет погашения обязательств государства перед ТС, которые по тем или иным причинам не были ранее исполнены.

Предлагаемый подход позволит стимулировать интенсивное вовлечение средств собственников в ремонт, модернизацию и реконструкцию жилых зданий. Его использование сделает эту сферу деятельности привлекательной для частного бизнеса и кредитных учреждений. Он также будет содействовать формированию эффективного пользователя и современной жилищной культуры.

Поддержка и участие государства нужны не только при создании сообществ собственников и пользователей жилья, но и при организации их союзов и ассоциаций. Такие объединения позволят координировать деятельность сообществ, представлять их интересы в органах власти, в отношениях с поставщиками жилищно-коммунальных услуг и др. Их появление позволит сбалансировать представление в обществе интересов производителей и потребителей жилищно-коммунальных услуг.

Поддержка государства в формировании сообществ собственников и пользователей жилья и их союзов и ассоциаций не сводится к финансированию этой работы. Она включает также введение упрощенного порядка регистрации таких образований, предоставление помещений для их размещения, доступ к средствам массовой информации, подготовку соответствующих специалистов, создание и распространение программных средств и образцов документов, обеспечивающих ведение хозяйственной деятельности сообществ, и др.

На демонополизацию управления многоквартирными домами направлено постановление правительства от 30 марта 2005 г. № 342 “Об утверждении положения об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения и о конкурсе на право заключения договора на техническое обслуживание и (или) ремонта жилищного фонда”. Введение такого института является попыткой организации в жилищной сфере системы управления, альтернативной существующей. Но трудно ожидать значимых результатов от этой системы, если в законодательстве не будет четко и однозначно определено содержание услуги по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, структура ее стоимости, порядок ценообразования, а также требования к договору на управление недвижимым имуществом.

Не менее важно регламентировать ведение документации по управлению многоквартирными домами. Она позволит поддерживать результативные отношения между поставщиками услуг и ресурсов, управляющей компанией, правлениями товариществ собственников, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, собственниками и потребителями жилья, явится основой для справедливого разрешения возникающих между ними споров и конфликтов. Законодательно регламентированная документация будет использоваться при установлении объективных причин отказов в работе инженерного оборудования, отдельных элементов и частей здания, при оценке качества предоставляемых услуг и др. С ее помощью проще и быстрее выявлять нарушителей норм и правил, привлекать их к ответственности.

В целом же регламентированное управление многоквартирным домом, как показывает зарубежный опыт, дает возможность контролировать как деятельность руководящих органов товариществ собственников и пользователей жилья, управляющих компаний, так и привлекаемых ими подрядчиков и поставщиков. Оно обеспечивает эффективное использование средств потребителей, является основой для публичного представления результатов работы всех субъектов, участвующих в воспроизводстве жилья.

К великому сожалению, важность ряда вышеперечисленных задач не нашла отражения ни в Концепции развития жилищно-коммунального хозяйства на период до 2015 г., ни в документах, утвержденных постановлением правительства от 30 марта 2005 г. № 342. В них также не содержится комплекса мер, направленных на стимулирование создания ТС и развитие самоуправления в жилищной сфере. Напротив, действующим законодательством предписывается собственникам жилых помещений в не полностью приватизированных домах заключать договоры на эксплуатацию и ремонт жилья с жилищно-эксплуатационными организациями местных Советов народных депутатов, предприятий, объединений и организаций, являющихся владельцами жилищного фонда. В республике около 50% домовладельцев продолжают оставаться не вовлеченными в управление своим жилищем.

Отлучение граждан от управления жилищем прежде всего характерно для столицы, областных центров и крупных городов, в которых находится основная масса многоквартирных домов. В Минске, где проживает практически каждый шестой житель республики и сосредоточено около трети многоквартирных домов, действует только 125 ТС.

Следует отметить, что развитию товариществ, важнейшего института самоуправления, не уделяется должного внимания и со стороны местных органов власти. Например, Концепцией и организационной структурой управления городом Минском в современных условиях (2002 г.) вообще не предусмотрено участие жителей в городском самоуправлении посредством ТС и их объединений. Также не нашлось места институту товариществ и в Комплексном прогнозе развития г. Минска на период до 2020 года. В областных центрах состояние аналогичное. Отдельные меры, направленные на активизацию создания ТС (постановления СМ РБ от 17.01.2003 г. № 45 и от 14.07.2003 г. № 943), не приносят каких-либо значимых результатов.

В заключение нельзя не сказать, что до тех пор, пока собственник жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме не станет ключевой фигурой, а ТС — носителем и выразителем его интересов, трудно обеспечить эффективное управление недвижимым имуществом, вовлечение средств домовладельцев в развитие существующего жилищного фонда. Непоследовательность действий в этом направлении государственных и местных органов власти является одним из основных факторов, сдерживающих преобразования. Жилищное законодательство не отличается ясностью и не гарантирует соблюдение соответствующих нормативно-правовых актов. Требования Жилищного кодекса, законов о приватизации жилищного фонда и совместном домовладении не гармонизированы и не стимулируют развитие самоуправления в жилищной сфере.

В результате реальное положение собственника квартиры, ставшего таковым в результате ее приватизации, в системе жилищных отношений фактически не изменилось по сравнению с пребыванием его в качестве нанимателя. Как и прежде, он не является равноправной стороной в отношениях с государственной компанией, управляющей домом, не имеет возможности влиять на потребительские свойства и количество жилищно-коммунальных услуг, цены на которые устанавливаются в директивном порядке и не зависят от их качества.

Поэтому ждать от собственников жилых помещений в существующем фонде инициативы и активных действий в деле формирования ТС не реально.